В Казахстане есть закон, защищающий интересы дольщиков. Но необходимо отметить, что, за последние два года уровень доверия к долевому строительству заметно спал. О том, как далеко может «уехать» на доверии дольщиков сектор и каковы его перспективы развития в интервью «Капитал.kz» рассказал директор Департамента жилищной политики Агентства РК по делам строительства и ЖКХ Кенжебулат Мынбаев.

– Кенжебулат Султанбекович, можно ли сегодня заверить дольщика в том, что его интересы защищены?

– Закон, принятый в 2006 году, с учетом изменений и дополнений, которые приняты в 2009 году, нацелен на то, чтобы защитить интересы дольщиков. И на сегодня можно твердо заявлять, что интересы дольщиков защищены на 100%. Деньги дольщика, благодаря внесенным в закон изменениям, сейчас ни к одному застройщику не попадают, а лежат на депозите. Даже если застройщик прогорит, то дольщик возвращает себе деньги и получает проценты. Это самое главное достижение. В то же время к застройщику ужесточены требования. Нулевой цикл он должен строить на свои деньги, у него должны быть определенные средства на дальнейшее строительство (на 2-ой этап), он должен пройти два этапа лицензирования и так далее.

– То есть перспективы развития у долевого строительства есть?

– Думаю, с налаживанием экономики после кризиса возрастет и спрос на долевое строительство. Но на этом рынке будут работать компании, которые соответствуют требованиям закона. А так как сейчас и банки ужесточили свои требования, совместно с ассоциациями строителей и застройщиков, строительными компаниями и другими заинтересованными сторонами рассматриваем пути стимулирования развития жилищного строительства, в том числе и за счет негосударственных источников финансирования с учетом требовании закона «О долевом участии в жилищном строительстве».

– Сколько «зависших» объектов долевого строительства осталось в Астане и Алматы? 

– На 1 сентября текущего года всего по республике осталось завершить 97 объектов с 20722 дольщиками. В том числе по Астане – 42 объекта с 8774 дольщиками и по Алматы – 27 объектов с 6414 дольщиками. Основная задача сейчас – предоставить дольщикам квартиры. Что касается завершения объектов, то из этого количества они могут быть не все завершены. К примеру, в Алматинской области принято решение достроить большой жилой комплекс «Премьера» и в свободные квартиры переселить туда дольщиков из других комплексов, с их согласия. Предусматривается до конца следующего года обеспечить дольщиков одной квартирой.

– Судя по стоимости банковских кредитов, сегодня очень сложно начинать строительство на заемные средства…

– Поэтому, как уже было сказано выше, совместно с заинтересованными сторонами ищем пути и новые схемы. В данное время по одной из схем отрабатываем вопрос, связанный с кредитованием строительных компаний. Необходимо найти оптимальное решение, устраивающее и застройщиков, и банки, и соответствующие государственные органы (АФН, МФ и др.).

– Как на сегодня решаются вопросы дольщиков двух и более квартир? 

– На сегодня создан единый координационный совет под председательством премьер-министра Карима Масимова. Совет занимается решением проблемных вопросов долевого строительства, включая и вопросы дольщиков двух и более квартир.

– По каким критериям нужно выбирать застройщика? Что необходимо проверить, чтобы не оказаться в рядах обманутых дольщиков?

– Узнать как можно больше информации о застройщике. Надо отметить, что выдачу разрешений на строительные работы, привлечение средств дольщиков, отвод земельных участков и т.д., а также контроль за ходом строительства осуществляют структуры местных исполнительных органов. Поэтому необходимо предварительно уточнить в акимате или в его уполномоченных структурах, к примеру – ГАСКе, который выдает разрешение на строительные работы и т.д. Если он зафиксирован, но лицензию получил только несколько месяцев назад, то в этом случае необходимо особо тщательное ознакомление с застройщиком. Если же застройщик уже несколько лет на этом рынке, то можно дополнительно узнать, сколько объектов он построил, расспросить о компании у жителей уже сданных объектов, не полениться и сходить на сам объект строительства. Одним словом, нужно собрать как можно больше информации и потом принимать решение.

– У многих дольщиков есть претензии к качеству сдаваемого жилья. Кто проверяет качество, и почему допускаются факты брака в строительстве? Кто был наказан, какие объекты не подписываются к сдаче по этой причине?

– Начиная с 2006 года, в связи с разграничениями функций между центральными и местными исполнительными органами компетенция по контролю качества выполненных работ передана в местные исполнительные органы (государственный архитектурно-строительный контроль – ГАСК). Поэтому по качеству жилья нужно обращаться к ним.

– Дефицит жилья, провоцирующий рост цен, реальная угроза на перспективу?

– Если брать общее количество строящегося жилья, – то арендное жилье составляет около 2%, кредитное жилье – порядка 8%, а 90% – это коммерческое жилье, индивидуальное строительство и дома, возводимые предприятиями. Если эти 90% разбить, то около 50% – это индивидуальное жилищное строительство, до 40% – коммерческое жилье, за счет собственных средств предприятий и организаций негосударственного сектора. Коммерческого жилья строится достаточно, но смысл в том, что оно не совсем доступно той группе населения, которой требуется жилье. Для обеспечения жильем лиц, перед которыми государство имеет обязательства (это малоимущие социально-защищаемые слои населения – ветераны, многодетные, инвалиды и так далее), в рамках Госпрограммы жилищного строительства на 2008-2010 годы строится арендное (коммунальное) жилье.

Разработан проект отраслевой программы развития строительной индустрии до 2014 года, в которой предусмотрены средства по арендному жилью примерно в том же объеме, что и сейчас, для того, чтобы обеспечить данным жильем вышеперечисленные категории граждан, сюда входят также государственные служащие, работники бюджетных организаций, военнослужащие и лица, занимающие государственные выборные должности. Кроме этого, чтобы обеспечить доступность жилья для более широких кругов населения, предусматривается продолжить строительство кредитного жилья, но через систему жилищно-строительных сбережений.

– О системе многие слышали, но не все ее понимают.

– Смысл системы жилищно-строительных сбережений в том, что Жилстройсбербанк формирует пул вкладчиков, желающих купить жилье по определенной стоимости и классу комфортности, и направляет заявки в акимат на строительство жилых домов. Акимат выделяет земельный участок с подведенной инженерной инфраструктурой и за счет кредитов из республиканского бюджета производит строительство жилых домов. После ввода жилого дома в эксплуатацию акимат заключает договоры купли-продажи с вкладчиками банка. В свою очередь, Жилстройсбербанк перечисляет местному исполнительному органу средства вкладчиков. Местный исполнительный орган погашает кредит из республиканского бюджета. Пилотные проекты по этой схеме должны заработать со следующего года. В дальнейшем, полагаем, что интерес появится и у частных застройщиков. То есть банк уже будет им подавать заявку, а не в акимат, ну и в дальнейшем возврат средств будет по той же схеме.

– Какова сумма бюджетных инвестиций в реновацию старого жилищного фонда?

– В соответствии с законом «О местном государственном управлении и самоуправлении в Республике Казахстан» снос аварийного жилья организуют местные исполнительные органы. Что касается средств, то в соответствии с Комплексным планом на 2010-2014 годы по реализации Концепции модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства Республики Казахстан, утвержденным постановлением правительства от 26 мая 2009 года № 778, предусматривается реализация мероприятий по сносу аварийного жилья с указанием предполагаемых расходов ежегодно. Ответственными по данному пункту определены акимы областей, городов Астана и Алматы, то есть данный вопрос также в компетенции местных исполнительных органов.

– Намерены ли в Агентстве пересмотреть положение о КСК?

– Сама организация управления жилым фондом подразумевает ряд трудностей. Как правило, управление домом собственниками требует от них высокой организованности и сплоченности между собой, что не всегда возможно. Поэтому одна из сторон государственной политики в области жилищно-коммунального хозяйства направлена на оптимизацию и совершенствование форм управления объектами кондоминиума. Постановлением правительства от 30 октября 2009 года № 1725 создано АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства», одной из основных задач которого является внедрение современных методов управления в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Уполномоченным органом Центра является Агентство по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

Центр активно проводит обучающие семинары для работников жилищно-коммунальной сферы. Кроме этого, Центр работает в тесном контакте с местными исполнительными органами, в том числе и в вопросе по оптимизации форм управления объектами кондоминиума.

При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на деловой портал Kapital.kz в первом абзаце обязательна.