Сколько стоит быть и оставаться на рынке?

Средневзвешенная цена за один квадратный метр коммерческой недвижимости в Алматы и Астане на сегодня составляет около $1100. При этом максимальной ценой обладают торговые и офисные помещения. К примеру, в Астане средняя цена квадратного метра составила – $1390 и $1260.

Далее в столичном рейтинге цен на коммерческую недвижимость следуют сфера услуг, недвижимость без специального назначения и складские помещения – $894, $892 и $476 соответственно. Минимальная цена приходится на производственные площади – $264 за квадратный метр.

Средняя цена предложения по административному району Алматы в октябре составила $972 за 1 кв. м. Наиболее высокая цена квадратного метра была отмечена на торговые площади – $1341. Далее в порядке убывания следуют офисы – $975, недвижимость без специального назначения – $766 и помещения, предназначенные под услуги, – $623 за квадрат. За анализируемый период минимальная цена предложения была зафиксирована на складские помещения – $520 за единицу площади.

Согласно исследованиям экспертов аналитического отдела портала www.kn.kz, за последние два квартала текущего года объем предложений на рынке коммерческой недвижимости снизился на 20%. Помимо этого, снизились и цены. За последние полгода цены упали как на торговые площади, так и на склады и производственные помещения. Наряду со снижением цен продажи в большинстве сегментов можно наблюдать также сокращение цен аренды, которое сохранилось в сегменте торговых, складских и производственных помещений. При этом, несмотря на общую тенденцию, на офисы Астаны цены незначительно выросли. В сегменте аренды офисных помещений также наблюдается некоторое увеличение арендных ставок. «Несмотря на некоторые признаки восстановления экономики, к примеру, рост промышленности и ускорение роста доходов населения, на рынке коммерческой недвижимости прослеживается незначительное снижение цен. Основными способствующими этому факторами являются низкие объемы кредитования экономики и жесткие кредитные условия от банков второго уровня», – добавляют эксперты аналитического портала.

Здесь стоит отметить, что с ноября прошлого года по ноябрь текущий коммерческая недвижимость подешевела примерно на $900. Правда, эксперты сходятся во мнении, что потенциал роста рынка в следующем году достаточно высок. По мнению управляющего директора проекта торгово-развлекательного центра «ASIA PARK» ГК «ARCADA» – Армана Маханова, Казахстан – самая большая, динамично развивающаяся страна в Каспийском регионе с привлекательным инвестиционным климатом. Рынок Казахстана отличается динамичным ростом ВВП.

«Рассматривая рынок недвижимости и перспективы развития, можно его оценивать различными способами и методами. Мы же рассматриваем перспективы роста рынка через призму ВВП», – уточняет Арман Маханов. Практика показала, что существует четкая зависимость между величиной ВВП и обеспеченностью торговыми площадями. Коэффициент корреляции высок и составляет почти 80%. Таким образом, при росте ВВП на душу населения растет покупательская способность и происходит увеличение потребности в торговых центрах. Согласно прогнозируемому ВВП, оснащенность торговыми площадями на 1000 жителей может достичь в 2011 году 500 кв. м в Астане. На сегодня обеспеченность торговыми площадями на 1000 жителей столицы составляет 350 кв. м. Таким образом, потенциал развития рынка коммерческой недвижимости напрямую зависит от реального роста ВВП.

Землю – крестьянам, торговые площади – бизнесу!

Рынок коммерческой недвижимости часто рассматривается однобоко. Как правило, только с точки зрения владельца этой недвижимости и потребителя услуг, предоставляемых на этой площади. Но для анализа специалистов существует еще один довольно большой «пласт» – это профессиональные, а зачастую просто участники процесса товарообмена.

«Имеются в виду предприниматели с большой и маленькой буквы – те добровольные помощники прогресса и проводники высокой итальяно-турецко-китайской и другой моды. Именно они в совокупности с приростом ВВП являются гарантами стабильного развития рынка коммерческой недвижимости», – говорит специалист ГК «ARCADA». По его словам, сегодня можно по пальцам пересчитать профессиональных игроков розничной торговли, или, как сейчас принято говорить, ритейла. Стильные вывески, дорогой ремонт, красивые вещи – все это наносное, не имеющее ничего общего с профессиональной торговлей. Поскольку успешность бренда, магазина определяется не только этими факторами. Немаловажную роль играют и знание технологии продаж, мерчендайзинг, проектирование освещения, система учета товара, мотивация сотрудников и прочее. Все это только начинает входить в нашу реальность. Радует тот факт, что в большинстве своем – это казахстанские предприниматели. Шествуя своей дорогой, каждый из них приходит к правильному пониманию ведения бизнеса. К сожалению, не такими быстрыми темпами, какими растет наша экономика. «Перефразирую вышесказанное на язык обывателя: необходимо развивать средний бизнес. Он развивается, но опять-таки повторюсь – медленно!», – считает эксперт.

Рассмотреть бы перспективу

Если говорить об итогах уходящего года по рынку, то искать «оправдание» снижению цен и активности надо в финансовом кризисе, сходятся во мнении специалисты. Поскольку других явных объективных факторов, оказывающих влияние на рынок коммерческой недвижимости, нет. И это влияние не несет в себе ничего позитивного. Активного всплеска и роста в сегменте коммерческой недвижимости, как это предсказывали в прошлом году, не наблюдалось. Были зафиксированы элементы стабилизации рынка с признаками стагнации, выразившиеся в замедлении и частичной приостановке снижения арендных ставок, местами – даже показатели их незначительного роста.

Возвращаясь к привязанности рынка недвижимости к ВВП, стоит отметить, что по итогам 2009 года ВВП Казахстана вырос на 1,2%. Официальный прогноз правительства по приросту ВВП на 2010 год – 4%.

В среднесрочном периоде темп прироста реального ВВП, по прогнозам, составит 3,1% в 2011 году. В итоге путем нехитрых арифметических подсчетов можно спрогнозировать, что рынок коммерческой недвижимости в следующем году будет обладать хорошим потенциалом для развития и активности. Главное – суметь им грамотно воспользоваться.
 

Обзор предложения и цен на рынке коммерческой недвижимости г. Астаны (октябрь 2010 года).

В октябре на рынке коммерческой недвижимости столицы предлагалось к продаже 78 объектов общей площадью 36895 квадратных метров. Средневзвешенная цена предложения составила $1059 за 1 кв. м.

Основную долю предложения в сегменте коммерческой недвижимости в октябре 2010 года заняли недвижимость «без специального назначения» – 32%, или 11745 кв. м, и производственные площади – 30%, или 11188 кв. м. Далее следуют офисы – 19%, или 6991 кв. м, и помещения со спецификой «услуги» – 12%, или 4344 кв. м. На торговые площади и склады приходится по 4% и 3% предлагаемых к продаже коммерческих площадей соответственно.

Цена предложения к продаже

В октябре средняя цена предложения коммерческой недвижимости Астаны составила $1059 за 1 кв. м. Максимальной ценой обладают торговые и офисные помещения. Средняя цена квадратного метра по данным объектам составила: на торговые помещения – $1390, на офисы – $1260. Далее следуют сфера услуг – $894, коммерческая недвижимость без специального назначения – $892 и складские помещения – $476. Минимальная цена приходится на производственные площади – $264 за квадратный метр.

Предложение аренды

В октябре 2010 года по Астане предложение аренды коммерческой недвижимости составило 84 объекта общей площадью 15952 кв. м.

При этом наибольший удельный вес пришелся на офисные помещения – 30%, или 4641 кв. м. Далее в порядке убывания следуют: склады – 28% (4526 кв. м), производственные площади – 26% (4170), площади под сферу услуг – 6% (972 кв. м). Доли торговых помещений и коммерческой недвижимости без специального назначения совпадают – по 5% каждая.

Цена аренды

Наиболее высокая стоимость аренды в октябре была зафиксирована на офисные помещения, здесь средний ценовой показатель составил 2387 тенге за 1 кв. м в месяц. Средняя цена «дешевых» офисов составила 1167 тенге, «дорогих» – 4940 тенге. Ценовой диапазон по данным объектам коммерческой недвижимости находился в пределах от 857 до 8065 тенге за квадратный метр.

Так же относительно высока средняя цена аренды коммерческой недвижимости без специального назначения – 2310 тенге за квадрат. При этом в «дорогом» сегменте цена составила 4875 тенге, в «дешевом» – 875 тенге за единицу площади в месяц. Ценовой диапазон по коммерческой недвижимости без специального назначения находился в интервале от 750 до 6 000 тенге за 1 кв. м в месяц.

Средняя цена аренды помещений под сферу услуг составила 2259 тенге за квадратный метр в месяц. По данным объектам коммерческой недвижимости ценовой диапазон колеблется в пределах от 800 до 6250 тенге за единицу площади.

Проведенный мониторинг показал, что средняя цена аренды торговых помещений Астаны составила 1708 тенге за 1 квадрат в месяц. В «дорогом» сегменте показатель равен 3167 тенге, в «дешевом» – 463 тенге.

Средняя цена аренды складских помещений в месяц составила 1014 тенге с квадратного метра площади. При этом ценовой диапазон на данный вид недвижимости находился в пределах от 300 до 2500 тенге за квадрат.

Минимальная цена аренды в отчетном периоде была зафиксирована на производственные помещения. Ценовой показатель по данным объектам коммерческой недвижимости составил 829 тенге за 1 кв. м в месяц.

При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на деловой портал Kapital.kz в первом абзаце обязательна.