Рынок недвижимости в США, Европе и Казахстане

В конце августа со стороны различных экспертов стали звучать мрачные прогнозы в отношении будущего экономик развитых стран. При этом, если одни только допускают возможность некоторой экономической рецессии, то другие уверенно говорят о вероятности нового кризиса. Так, главный экономист по Европе Royal Bank of Scotland Жак Каллуа заявил, что, на его взгляд, «вероятность экономического спада сейчас выше, чем инфляционные риски» и призывает членов Европейского центрального банка (ЕЦБ) возобновить активную покупку гособлигаций, так как после возможного падения экономики действовать, по его мнению, будет уже поздно. Однако другие члены так называемого «теневого совета» ЕЦБ указывают, что экономический рост продолжается, и недавний прогноз роста экономики ЕС на 2011 год эксперты определили на уровне 1,6%, что превышает прогнозы, сделанные ранее.

Но многих участников рынка настораживает ситуация, сложившаяся на рынке недвижимости и ипотеки в США. По итогам I квартала дефолты по ипотеке здесь выросли на 48%, их объем достиг $3,6 млрд. – это является наивысшим показателем с 2001-го года. По словам экономистов Moody's Analytics, «ухудшения ситуации на рынке недвижимости США достаточно, чтобы прервать восстановление, ведь расходы на строительство и оборудование домов составляют 15% ВВП Соединенных Штатов». Аналитики считают, что ситуация в США негативно скажется и на Европе, где по мнению некоторых экспертов, начал надуваться очередной «пузырь» на рынке недвижимости. В ряде европейских стран начался рост цен на недвижимость, при значительном объеме задолженностей домохозяйств этих государств. Комитет по надзору за банками Еврокомиссии указывал, что рецессия в экономике начнется в случае падения цен на каком-либо рынке недвижимости Европы на 10%.

Может ли ситуация на рынке недвижимости в Европе и США значительно повлиять на рынок недвижимости и ипотеки Казахстана? «В текущий момент – маловероятно», – считает Виктория Саржевская, управляющий директор АО «БТА Ипотека». «Ситуация в Европе и США может повлиять на настроения потенциальных инвесторов-кредиторов. Результатом этих настроений может быть отказ от инвестиций в экономику развивающихся стран или повышение стоимости инвестируемых ресурсов, – поясняет г-жа Саржевская. – Как следствие – это высокие процентные ставки на кредиты. Сейчас на казахстанском рынке ипотеки сохраняются достаточно высокие ставки, что итак значительно сужает рынок ипотеки. С другой стороны, оживление казахстанских рынков недвижимости и ипотеки можно ожидать при стабильном росте ВВП и, как следствие, увеличении платежеспособности населения».

И действительно, финансовые показатели, отражающие ситуацию на казахстанском рынке, на сегодня свидетельствуют о тенденции к росту экономики. По прогнозам Министерства экономического развития и торговли Казахстана, в среднесрочном периоде темп прироста реального ВВП составит 3,1% в 2011 году, 3,3% – в 2012, 3,5% – в 2013, в среднем рост в период до 2015 года ожидается на уровне 4,1%. Согласно официальному прогнозу правительства, прирост ВВП в текущем году составит 4%, хотя в Минэкономразвития полагают, что реальный рост ВВП Казахстана по итогам 2010 года может достигнуть 5%. Ожидается и рост промпроизводства в 2011 году на уровне 3,6%. Оживление наблюдается на рынке кредитования, который вырос с начала года в 2 раза. Произошло некоторое снижение доли безнадежных кредитов в ссудных портфелях банков с 30,6% на начало года до 27% в августе 2010 года. Однако, по мнению экспертов Standard & Poor's, в ближайшие полтора года для казахстанских банков основным останется кредитный риск, который в большей части связан со старым портфелем, так как новые кредиты качественнее тех, которые выдавались до кризиса.

Ухудшения на казахстанском рынке недвижимости в ближайшей перспективе эксперты также не ожидают. «По сравнению с 2007 годом в настоящее время активность рынка недвижимости снизилась. Это обусловлено тем, что с рынка ушли спекулянты и инвесторы. Однако потребность в жилье у населения остается высокой. Наибольшая активность наблюдается в сегментах недорогого жилья. На рынке преобладают «обменные» сделки», когда люди продают одно жилье и тут же покупают другое», – поясняет Александр Рассказов, начальник отдела экспертизы и мониторинга обеспечения кредитов АО «БТА Ипотека». Эксперт указывает, что большинство банков сейчас по-прежнему предлагают ипотеку, однако стали более требовательно подходить к анализу финансового состояния заемщика и оценке рисков. «Но это нельзя рассматривать как ужесточение условий кредитования, скорее – как нормализацию. Ситуация на рынке ипотеки будет определяться способностью банков привлекать относительно недорогое финансирование, чтобы предлагать населению доступные ставки по ипотеке», – считает Александр Рассказов. Эксперт не видит предпосылок для падения цен на недвижимость.

«На фоне стабилизации экономической ситуации дефицит жилья сохраняется. Строительство нового жилья не покрывает рост потребности в нем, повышенный спрос не позволяет ценам опускаться. Сейчас мы наблюдаем стабилизацию цен на уровне ценового дна во всех регионах республики, которая сохраняется на протяжении последних трех-пяти месяцев. Наиболее вероятно, что в ближайшие год-два цены будут незначительно расти, каких-либо скачков в сторону повышения или снижения не будет», – поясняет эксперт. Что касается долгосрочных прогнозов, то, как указывает специалист, чередование периодов роста и падения цен характерно для рынка недвижимости, однако этот процесс довольно длительный. «Сейчас наш рынок находится в своей нижней точке, поэтому образование нового «мыльного пузыря» в ближайшее время нам не грозит», – прогнозирует Александр Рассказов.