Основное влияние на рост продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья

Рынок недвижимости всегда был полон слухов. Именно они зачастую и диктуют модель поведения. Например, в случаях, когда нельзя застраховать себя от неоправданных переплат за квадратный метр – подключается интуиция. Ведь этот «квадрат» через полгода – год может стать «золотым», а значит, выгодным вложением капитала.

Для тех казахстанцев, которые отслеживают стоимость недвижимости не ради обогащения, минимальные колебания цен – важный фактор. По словам заместителя председателя Казахстанской ассоциации оценщиков Александра Калинина, рынок жилой недвижимости находится в застое, так как цены на рынке диктует платежеспособный спрос, который на сегодня минимизирован.

«Сделки носят разовый характер, и отследить тенденцию по изменению цен затруднительно. Цена на вторичном рынке жилья постепенно снижается. Здесь важен психологический фактор – владельцам трудно переступить цену в тысячу тенге за квадратный метр, хотя рынок уже требует такого шага», – комментирует специалист. По его словам, в номерных микрорайонах Алматы реальная цена $800-850 за квадратный метр. А в центре цена выше на 20-30%.

Согласно данным аналитического портала «Недвижимость Казахстана», цены на рынке вторичного жилья Астаны за прошедший месяц зафиксированы на уровне $1458 за квадратный метр, наблюдается небольшой рост ценового показателя в целом по городу. Количество выставленных на продажу квартир в столице составило 1798 объектов.

Состояние рынка

Однокомнатные квартиры в Астане занимают 21% от общего числа предложений, 2-комнатные – 36%, 3-комнатные – 31%. По данным специалистов портала kn.kz, увеличение предлагаемого к продаже жилья наблюдается на все форматы квартир, кроме 1- и многокомнатных.

Анализ предложения домов от аналитического портала показал, что в общем объеме предложений к продаже вторичного жилья на данной неделе квартиры в кирпичных домах занимают 49%, квартиры в монолитных и панельных домах – 33% и 18% соответственно. Рост количества предложения прослеживается на квартиры в кирпичных и монолитных постройках. Структура рынка вторичного жилья по качеству показала, что новое жилье составляет 70%, старой постройки – 3%, улучшенной планировки – 19% и хрущевки – 8%. Общее количество квартир, выставленных на продажу в феврале, составляет 1798, из них: в районе Есиль – 444, Алматы – 864, Сарыарка – 490 квартир.

В целом средние цены продажи по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и типа постройки, не изменились, то есть изменения ценовых показателей находятся в пределах среднестатистической ошибки базы данных. Исключение составили 3-комнатные квартиры, где наблюдается рост на 2,9%.

Средняя цена предложения за 1 кв. м в районе Есиль зафиксирована на отметке $1710. Количество предложений, по сравнению с прошлой неделей, увеличилось на 4,7%. На правом берегу средняя цена предложения оказалась на уровне $1375, при этом в районе Алматы – $1393, а Сарыарка – $1344 за квадратный метр. Общий спад объема предложений, по сравнению с прошлой неделей, – 0,3%. За две-три недели февраля снижение средней цены предложения по городу составило 32,6%  – $705 за кв. м.

Индекс расслоения

Увеличение ценового показателя наблюдается только в «дорогом» сегменте жилья столицы. В «дешевом», напротив, прослеживается спад цен. Так, в секторе элитного жилья средняя цена предложения выросла на 1,3% – до уровня $1890/кв. м, при этом повышение средних цен зафиксировано на все форматы квартир, кроме 4-комнатных, где наблюдается снижение. В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель за неделю сократился на 2,4% – до уровня $1072/кв. м. При этом снижение средних цен предложения зафиксировано на все форматы квартир, кроме 1-комнатных, где наблюдается рост.

Выводы и прогнозы

По мнению экспертов портала «Недвижимость Казахстана», в ближайшей перспективе на рынке вторичного жилья будет небольшой рост цен. Основное влияние на их повышение продолжает оказывать сегмент «дешевого» жилья, в котором прослеживается устойчивое увеличение средних цен предложения. В связи со сложившейся ситуацией в экономике и резким снижением покупательской способности граждан предполагается, что изменение средней цены предложения в ближайшие месяцы составит 1-3%.

Во второй неделе февраля средняя цена предложения по Алматы зафиксирована на уровне $1736/кв. м. Специалисты рынка констатируют стагнацию ценового показателя в целом по городу.

За прошедший месяц рост количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах мегаполиса, кроме Бостандыкского, где спад предложения составил 0,6%. В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные колебания предложения носят случайный характер. При этом максимальное снижение средней цены предложения 1 кв. м с 25 сентября 2007 года наблюдается в Жетысуском районе – 59%, а минимальное – в Бостандыкском – 44%.

Индекс расслоения

Диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился. Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (так, цена «дорогого» сектора почти в 2,07 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском – в 1,36 раза. По сравнению с прошлой неделей ценовые показатели выросли как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса. В сегменте «дорогого» жилья увеличение ценового показателя составило 0,1% – $2232/кв. м, при этом повысились в цене 4- и многокомнатные квартиры.

В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель вырос на 0,4% – до $1311/кв. м. При этом рост цен наблюдается на 4- и многокомнатные квартиры.

В итоге, в связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан, эксперты аналитического портала предполагают, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 1,5-3% в месяц.

«Относительно роста цен в 2011 году, – отмечает Александр Калинин, –  я не вижу для этого объективных причин. Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости – купить, чтобы перепродать или построить, чтобы продать – минимизирована. Банки интереса к ипотечному кредитованию не имеют, так как много своих проблем с залоговой недвижимостью». По его словам, государство искусственно пытается оживить рынок недвижимости, скорее с целью обеспечения рабочими местами.

При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на деловой портал Kapital.kz в первом абзаце обязательна.