а незначительные колебания предложения носят случайный характер

Последние два года рынок недвижимости в нашей стране был «застойным», и только с июня 2010 года стало заметно некоторое оживление. При этом значительного повышения цен на квадратные метры пока не отмечается. Так, по итогам 2010 года, по данным официальной статистики, новое жилье в Казахстане подорожало на 3,1%. За год – к декабрю 2009 года стоимость нового жилья выросла на 3,1%, за последние пять лет (к декабрю 2005 года) – на 52,4%.

По данным Агентства РК по статистике, в декабре 2010 года, по сравнению с предыдущим месяцем, цены продажи нового жилья увеличились на 1,3%, перепродажи благоустроенного жилья – на 0,9%, перепродажи неблагоустроенного жилья – на 0,8%, аренды жилья – на 0,6.

Стоимость нового жилья в Казахстане в среднем составила в декабре 142,025 тенге за квадратный метр. Цены на жилье на вторичном рынке выросли до 104,697 тенге за квадрат.

Вторичное жилье: Алматы

В преддверии нового года цены на рынке жилья в Алматы выросли. На процесс роста цен повлияла сезонная активизация рынка. По данным аналитического отдела портала «Недвижимость Казахстана» – kn.kz, в первую неделю января средняя цена предложения по Алматы зафиксирована на уровне $1812 за кв. м.

В центральной части города сохраняется стабильный спрос на жилье из вторичного фонда. За два последних месяца уменьшение количества выставленных на продажу квартир наблюдается во всех районах Алматы, кроме Алмалинского. Здесь рост предложения составил 2%. Максимально сократилось количество продаваемых квартир в Жетысуском районе – на 30%, а минимально – в Бостандыкском – на 1%.

В целом структура предлагаемого к продаже жилья сохраняется, а незначительные колебания предложения носят случайный характер. Исключением ценового роста за два последних месяца стал Ауэзовский район. Здесь наблюдалось снижение цен на 2,2%.

Как отмечают аналитики портала, в разрезе трех последних лет максимальное снижение средней цены предложения 1 кв. м (с 25 сентября 2007 года) наблюдается в Жетысуском районе – 59%, а минимальное – в Бостандыкском – 45%.

На текущей неделе по городу рост средней цены предложения зафиксирован на 1-, 2- и 3-комнатные квартиры – на 1,7%, 2,9% и 2,7% соответственно. В зависимости от материала стен наблюдается увеличение стоимости на квартиры в панельных и монолитных домах на 2,9% и 4,3%.

Индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») жилья по городу зафиксирован на отметке 1,75 раза. При этом диапазон цен выставленных на продажу квартир сузился. Максимальный индекс расслоения по-прежнему в Медеуском районе (цена «дорогого» сектора почти в 2,07 раза выше «дешевого»), а минимальный – в Ауэзовском (в 1,39 раза).

По сравнению с прошлой неделей ценовые показатели выросли как на квартиры элит-класса, так и на жилье эконом-класса. В сегменте «дорогого» жилья рост ценового показателя составил 1,7% ($2355/кв. м), при этом увеличились в цене все форматы квартир, кроме 4-комнатных. В сегменте «дешевого» жилья ценовой показатель увеличился на 3,5%, до $1349/кв. м, при этом рост цен наблюдается на все форматы квартир.

По мнению экспертов, в связи со сложившейся ситуацией в финансовом секторе и снижением платежеспособности граждан можно предположить, что в ближайшие месяцы средняя цена предложения будет изменяться в пределах 1,5-3% в месяц. В динамике средневзвешенной стоимости на рынке вторичного жилья в ближайшей перспективе будет прослеживаться стабильность ценовых показателей.

Цены в столице

Анализ цен на рынке вторичного жилья Астаны за декабрь прошлого года выявил повышение ценовых показателей. Средневзвешенная цена по городу зафиксирована на уровне $1405 за кв. м. Это на 1,7% выше, чем в ноябре. Объем предложения, по сравнению с предыдущим месяцем, уменьшился на 0,8%. Средние цены в «дорогом» и «дешевом» сегментах прослеживаются на уровне $1828 и $1056 за кв. м соответственно.

Максимальный удельный вес предложения приходится на район Алматы – 51% (843 квартиры от общего объема), а минимальный на Есиль – 21% (343). Количество квартир, предлагаемых к продаже в районе Сарыарка, составляет 28% (456).

Анализ предложения по формату жилья в целом по городу показывает, что максимальный удельный вес занимают 2-комнатные квартиры – 35% (580), а минимальный – 5-комнатные и выше – 3% (41). При этом снижение числа экспонируемых объектов наблюдается на 3- и 4-комнатные квартиры. В то же время анализ предложения с разделением домов в зависимости от материала стен показал, что в общем объеме на квартиры в кирпичных постройках пришелся 51% (841 объект), в монолитных и панельных домах – 29% (468) и 20% (334) соответственно.

По отношению к прошлому месяцу уровень предложения понизился в панельных и монолитных постройках. Все многообразие жилых домов в городе можно свести к четырем основным видам в соответствии с качеством жилья: новым квартирам, построенным в течение последних десяти лет, доля которых в предложениях к продаже наибольшая – 66% (1077), построек старого типа – 4% (58), улучшенной планировки – 22% (360) и хрущевкам – 9% (147).

По сравнению с предыдущим месяцем структура предлагаемого к продаже жилья по городу сохраняется, а незначительные изменения носят случайный характер. Исходя из статистических данных, анализ предложения средних цен по городу, в зависимости от формата квартиры, материала стен и качества жилья, показал, что за месяц рост ценовых показателей прослеживается на 3-комнатное жилье и на новые квартиры в монолитных постройках.

Однако с начала года прослеживается рост среднего ценового показателя в целом по городу на 13,5%. При делении по материалу стен квартиры в панельных постройках за год подорожали на 6,2%, в кирпичных – на 13,1% и в монолитных – на 16,9%. В разбивке по формату квартиры 1-комнатные подросли в цене на 10,6%, 2-комнатные – на 12%, 3-комнатные – на 13,2% и 4-комнатные – на 18,9%. Наибольший рост средних цен предложения пришелся на IV квартал ушедшего года – 5,8%, наименьший – на III квартал – 1,3%.

В целом в Астане с ноября 2007 года средневзвешенная стоимость квадрата площади на рынке вторичного жилья снизилась на 34,6% – на $744 за кв. м.

Индекс расслоения

В декабре индекс расслоения (отношение «дорогого» жилья к «дешевому») зафиксирован на отметке 1,73, а ценовые пределы, по сравнению с предыдущим месяцем, расширились. Максимальный диапазон цен отмечен на многокомнатные квартиры (цена «дорогого» сектора почти в 2,06 раза выше «дешевого»), а минимальный – на 1-комнатные (1,55 раза). За истекший период средняя цена предложения в секторе «дорогого» жилья увеличилась на 3,4%, до $1828 кв. м. При этом подорожали все форматы квартир, кроме многокомнатных.

За год сегмент элитного жилья в целом по городу подорожал на 11%. При этом максимально выросли 3-комнатные квартиры – на 13,7%, а минимально – 2-комнатные – на 7,4%. Ценовой показатель 1- и 4-комнатного жилья увеличился на 8,7% и 13% соответственно. Общее снижение ценового показателя в данном секторе жилья за весь период наблюдения с ноября 2007 года достигло 41,8%  или $1313 за кв. м.

В секторе «дешевого» жилья, по сравнению с ноябрем 2010 года, средняя цена предложения увеличилась на 2,7% и оказалась на уровне $1056 за кв. м. При этом рост средних цен предложения прослеживается также на все форматы квартир. За год сегмент эконом-жилья в целом по городу подорожал на 16,6%. При этом максимально выросли 4-комнатные квартиры – на 20,1%, а минимально – 3-комнатные – на 12,8%. Ценовой показатель 1- и 2-комнатного жилья увеличился на 17,7% и 16,4% соответственно.

Основные тенденции рынка недвижимости Астаны

По итогам года на рынке вторичного жилья наблюдается снижение количества предложения на 10,3%. В сравнении с 2009 годом снижение ценового показателя в целом по городу составило 2,8%; средняя цена предложения в сегменте «дорогого» жилья за год сократилась на 12,9%, а в сегменте «дешевого», напротив, выросла на 6,1%.

Согласно данным Национального банка РК, за октябрь 2010 года объемы строительных работ к октябрю 2009 года снизились на 15,6%. При этом по итогам 10 месяцев строительство выросло на 0,1%, что было обусловлено увеличением объемов подрядных работ по капитальному и текущему ремонту в 1,3 и 1,2 раза соответственно.

К сентябрю 2010 года цены в строительстве выросли на 0,2%. Замедление удорожания стоимости машин и оборудования при незначительном ускорении стоимости прочих работ и затрат обусловило сохранение темпа роста цен на уровне предыдущего месяца. В октябре 2010 года инвестиции в жилищное строительство по отношению к прошлому году повысились на 19,0%, к предшествующему месяцу – снизились на 0,6%. В основе годового роста лежит увеличение поступлений по линии республиканского бюджета, собственных средств, иностранных инвестиций.

Рынок частных домов: Астана

В декабре 2010 года анализируемая база частных домов Астаны составила 448 единиц. Данный показатель ниже декабря 2009 года на 22,6%. Общая площадь предложения в отчетном месяце составила 89564 кв. м. Средневзвешенная цена предложения была зафиксирована на уровне $984 за кв. м. За последние двенадцать месяцев ценовой показатель в среднем вырос на 9,5%, или на $86 за кв. м.

Согласно анализу портала kn.kz, наибольшее количество выставленных на продажу частных домов приходится на административный район Алматы, удельный вес которого в общем объеме составил 47%, или 210 домов. Далее следуют районы Сарыаркаа – 34% (151 единица) и Есиль – 19% (87 домов).

По территориальному разделению наибольший удельный вес в общем объеме составляют дома, расположенные в микрорайоне Юго-восток – 20% (88 единиц) и в Городе – 17% (75), далее следуют дома, находящиеся в Привокзальном районе, – 12% (55 домов).

В зависимости от формата представленного жилья наибольшее количество частных домов столицы приходится на четырех- и пятикомнатные дома – 25% и 17% соответственно.

Таким образом, на столичном рынке частных домов в декабре 2010 года на продажу было выставлено 448 объектов. По сравнению с декабрем 2009 года количество предложений сократилось на 131 единицу, или на 22,6%. Снижение предложений было зафиксировано по всем имеющимся форматам. Наибольшее снижение отмечено в сегменте шестикомнатных домов, оно составило минус 26 единиц, или 33,8%. Далее следуют восьмикомнатные дома – минус 25 единиц (50%). Количество предложений по пятикомнатным и недостроенным домам в каждом сегменте сократилось на 20 единиц. Минимальное снижение зафиксировано в сегментах двухкомнатных и семикомнатных домов, по данным форматам снижение составило 4 единицы (19%) и 3 единицы (7,9%) соответственно.

В декабре 2010 года на столичном рынке частных домов средневзвешенная цена предложения была зафиксирована на уровне $984 за кв. м с погрешностью. За последние двенадцать месяцев средняя цена предложения выросла на $86 за кв. м или на 9,5%.

В территориальном разрезе максимальную цену предложения имеют дома, расположенные в районе Есиль. Здесь средняя стоимость жилья к декабрю 2010 года достигла уровня $1014 за кв. м. В районах Алматы и Сарыарка данный показатель сложился на уровне $1005 и $938 соответственно.

Средняя цена предложения по частным домам города Астаны и пригородов в сегменте «дорогого» жилья составила в декабре $1534, «дешевого» – $535. Индекс расслоения, таким образом, оказался на уровне 2,9. Максимальное ценовое расслоение рынка приходится на левобережье столицы, здесь индекс расслоения сложился на уровне 3,0. По районам правого берега – Алматы и Сарыарка данный показатель равен 2,9 и 2,6 соответственно.

В зависимости от формата недвижимости максимальную цену предложения имеют шестикомнатные дома – $1112 за 1 кв. м. Далее в порядке убывания следуют дома: восьмикомнатные – $1092, семикомнатные – $1074, девятикомнатные – $1044. По оставшимся форматам домов цена предложения колеблется в интервале от $956 до $958 за квадратный метр.

Согласно выводам экспертов портала «Недвижимость Казахстана», в Астане наблюдается рост средней цены предложения по сравнению с началом года. За последние двенадцать месяцев по частным домам города Астаны зафиксировано снижение количества предложений, а стабилизация рыночной конъюнктуры обусловлена появлением позитивных изменений в экономике.

При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на деловой портал Kapital.kz в первом абзаце обязательна.