Развитие жилищно-коммунальной сферы является одной из животрепещущих тем как на государственном, так и на общественном уровне. Проблемы в жилищном фонде накапливались годами, так как последняя реформа этого сектора была проведена почти 10 лет назад.

В то время собственники квартир получили возможность приватизировать свои квадратные метры. Но по закону, собственник квартиры является одновременно собственником соответствующей доли в общедомовой собственности. Однако на деле, помещения, коммуникации, системы общего пользования, такие как лифты, лестницы и подвалы считаются ничьими, и никто не обращает на них должного внимания.

Как реформировать в дальнейшем жилищно-коммунальный сектор и как бороться с общепринятым безразличием в интервью «Капитал.kz» рассказал Алексей Репин, управляющий директор АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства».

– Расскажите, пожалуйста, о текущем состоянии сферы в целом, и объектов жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), в частности? Что необходимо сегодня реформировать в этой сфере?
– Текущее состояние жилищно-коммунального хозяйства в целом оставляет желать лучшего. Правда, тут следует разделить это понятие. Можно сказать, что существуют два типа объектов жилья и социальной сферы. Это сравнительно новое, то, что выстроено сейчас, где уже применены более-менее новые технологии. Такого жилья сравнительно немного. Далее идет массовое жилье 70-80-х годов. К сожалению, с этим старым жилым сектором и жилищным фондом очень большие проблемы. С чем они связаны? Во-первых, достаточно долго не уделялось должного внимания поддержанию его технического состояния на должном уровне. Есть, конечно, успешные кооперативы собственников квартир, у которых дела обстоят лучше. Но это скорее исключение, нежели правило. Во-вторых, достаточно длительное время на содержание жилого сектора не выделялось достаточно средств, можно сказать, что финансирование просто отсутствует.

Поэтому на сегодняшний день около 60-70% жилищно-коммунального сектора не отвечают нормативным требованиям.

В соответствии с этим требуется коренная модернизация и реконструкция. Подчас они даже не отвечают требованиям безопасности. Например, это лифтовое хозяйство, пожарная сигнализация и т.д. Безопасность особенно важна в сейсмоопасной зоне, которой является Алматы.

К тому же, необходима реконструкция инженерных сетей и коммуникаций общего пользования, помещений общего пользования, включая подвалы, чердаки, крыши и прилегающую территорию.

Хочу отметить, что по некоторым направлениям сферы ЖКХ ситуация лучше, чем по остальным направлениям. Но, тем не менее, необходимо поработать над каждым сектором жилищно-коммунального хозяйства.

Физическое старение жилищного фонда, ускоряемое ненадлежащим содержанием, привело к тому, что большое количество многоквартирных жилых домов недостаточно теплоизолированы, вследствие чего большая часть потребляемого ими тепла теряется через ограждающие конструкции: стены, кровлю, полы первого этажа.

Так. в Казахстане в год потребляется 240 кВт/ч на кв. метр, хотя, например, в Швеции, довольно холодной стране, потребляется 80 киловатт. Средний европейский уровень – 100-120 киловатт. То есть, практически, наше жилищно-коммунальное хозяйство в два раза расточительней, нежели в передовых странах.

Безусловно, в этой технологической части требуются деньги и механизмы. Кроме того, необходима модернизация не только самого жилищного сектора, но и сферы жилищных отношений. Нужны доработка нормативно-правовой базы, обучение людей, организация новых форм, форм потребителей-собственников, финансовых институтов, управляющих компаний, выстраивание взаимоотношений между ними, и, естественно, привлечение в жилищно-коммунальный сектор профессиональных компаний, обслуживающих частный капитал. То есть необходимо создать механизм, который позволил бы сделать этот бизнес привлекательным, в результате чего частный капитал начал бы работать. То, что это требует финансовых и людских ресурсов, это однозначно.

– Какие законодательные новшества необходимо внедрять в сферу ЖКХ?
– Это законодательные новшества следующего направления. Сегодняшний Закон о жилищных отношениях фактически не исполняется. Хотя и прописано два основных постулата, в которых говорится: первое – каждый житель обязан принимать участие в содержании сетей коммуникаций и помещений общего пользования; и второе – он за это несет ответственность. Но реально, к сожалению, эта норма практически не работает. То есть любой человек может сказать «я не хочу», и очень сложно с этим что-то сделать.

Мировая практика и стандартная схема показывают, что моя свобода «размахиваться кулаками» или не хотеть должна заканчиваться ровно там, где я начинаю причинять беспокойство окружающим. Если мы говорим, что инженерные коммуникации общего пользования – это все мы, и если кто-то отказывается, то, естественно, он начинает причинять беспокойство мне. Потому что, если завтра затопит мою, вашу квартиру – это будет неправильно. Тут нужно приводить все в соответствие.

Кроме того, существующая структура ЖКХ и вообще система взаимоотношений не совсем бизнес-прозрачна, и поэтому отрасль инвестиционно не привлекательна. То есть должны быть выстроены такие механизмы, чтобы отрасль стала привлекательной для частного капитала. Что это значит? Это долгосрочность и понятные правила.

На сегодняшний день передовые компании готовы приходить в жилищно-коммунальный сектор, и их удовлетворяют небольшие нормы прибыли. Но их интересуют перспективы минимум на 15-20 лет, и тогда они будут готовы зарабатывать 5-10%.

Плюс к этому необходимо прописать законодательное участие государства для того, чтобы оно частично входило и финансировало в инвестиционную составляющую. Но сегодня государство не может вкладывать в частные компании и с ними совместно работать, так как у нас недостаточно развиты формы государственно-частного партнерства.

В Казахстане также планируется решить важную задачу по повышению инвестиционной привлекательности отрасли, созданию бизнес-среды и привлечению частного капитала на принципах государственно-частного партнерства. Малый и средний бизнес пока слабо осваивает жилищно-коммунальную сферу. На сегодняшний день здесь работают лишь 480 предприятий или 0,8% от общего количества субъектов малого и среднего бизнеса по республике. Для изменения сложившейся ситуации в жилищной сфере необходимо следующее.

Во-первых, провести работу по совершенствованию действующего законодательства, а именно: упростить процедуру регистрации объектов кондоминиума; существенно расширить функции и полномочия жилищной инспекции, в том числе по вынесению предписаний неплательщикам взносов на содержание общего имущества объекта кондоминиума, осуществлению контроля за рациональным использованием в жилищном фонде и общем имуществе собственников квартир (помещений) в многоквартирном доме топливно-энергетических ресурсов, и воды и т.д. Необходимо также: установить административную ответственность собственников квартир (помещений) за уклонение от участия в расходах по содержанию общего имущества объекта кондоминиума и ответственность руководителей органов управления объектов кондоминиума за неисполнение либо ненадлежащее исполнение своих обязанностей; установить квалификационные требования к руководителям органов управления объектами кондоминиума, с обязательным прохождением аттестации и наделить жилищную инспекцию правом рекомендовать кандидатуру на должность руководителя органа управления объектом кондоминиума.

Во-вторых, оптимизировать и усовершенствовать формы управления объектами кондоминиума. Для этого необходимо: первое, разработать рекомендации по управлению объектами кондоминиума на примере опыта стран Восточной Европы и СНГ и на основании этих рекомендаций в одном из крупных городов Казахстана организовать «пилотный» проект по управлению и содержанию многоквартирного жилого дома (далее – МЖД) с привлечением профессиональных компаний по управлению и эксплуатации объектов кондоминиума (управляющих компаний); второе, постепенно внедрять принцип управления МЖД: один дом – один орган управления кондоминиумом – наемная профессиональная компания по управлению объектом кондоминиума. И третье, на постоянной основе организовывать курсы повышения квалификации, семинары для работников органов управления кондоминиумами.

В-третьих, формирование сознания правовой ответственности у собственников квартир (помещений) в условиях реформирования жилищных отношений должно стать одной из стратегических задач укрепления и дальнейшего развития и реформирования жилищных отношений в Казахстане.

Достижение цели должно осуществляться путем проведения мероприятий по целенаправленной информационной «атаке», направленной на повышение уровня гражданско-правовой сознательности у собственников квартир (помещений); создание необходимых условий для осмысления и переоценки отношения у собственников квартир (помещений) к общему долевому имуществу в объекте кондоминиума; расширение информационного пространства по освещению участия в содержании объекта кондоминиума; повышение роли собственника в организации благоустройства, ремонте многоквартирного дома, для этого необходимо разработать республиканскую программу информационно-пропагандистской деятельности среди субъектов сферы жилищных отношений.

В-четвертых, необходимо максимально использовать механизм предоставления жилищной помощи, накопительной системы для проведения капитального ремонта объектов кондоминиума, для этого нужно: усовершенствовать механизм оказания жилищной помощи малообеспеченным семьям в части обеспечения ее доступности, в том числе путем разработки информационных систем, объединяющих базы данных услугодателей и центров обслуживания населения. Это позволит избавить граждан от необходимости сбора справок при оформлении жилищной помощи. А также следует изучать и внедрять новые механизмы кредитования на капитальный ремонт объектов кондоминиума, в том числе через систему строительных сбережений, использования накопительной системы и жилищной помощи как возвратных гарантированных средств.

– Разрабатываются ли сегодня инновационные проекты, программы, призванные улучшить данную сферу?

– Сегодня разрабатывается и проходит согласования в государственных органах Отраслевая программа модернизации ЖКХ до 2020 года, которую разрабатывает Агентство Республики Казахстан по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства. Программа направлена на реализацию комплекса мероприятий по модернизации ЖКХ по целому ряду направлений:

- модернизация и развитие коммунальных систем;

- повышение энергоэффективности в сфере жилищно-коммунального хозяйства;

- создание институциональной основы;

- привлечение частного капитала в сферу жилищно-коммунального хозяйства;

-совершенствование системы тарифообразования.

– Сколько инвестировано в программу по развитию и модернизации ЖКХ?
– В данный момент программа разрабатывается. На сегодняшний день предполагается финансирование из республиканского бюджета, местного бюджета и иных источников. Финансирование из республиканского бюджета составляет 52,7 млрд. тенге, это 19% от общего финансирования
Если считать, то получается, что половина средств выделяется из республиканского бюджета, но в целом, 4% затрат ложится на местный бюджет, и до 2013 года предполагается за счет установления среднесрочных тарифов и инвестиционных программ 208,4 млрд. тенге (77%) привлечь за счет средств предприятия. Это иные источники. Но это без учета денег, которые прошли по «Дорожной карте».

В дальнейшем программа будет дорабатываться и постоянно актуализироваться.

«Капитал.kz» №32 (269), 09.09.2010 г.

При полном или частичном использовании материалов гиперссылка на деловой портал Kapital.kz в первом абзаце обязательна.